アパート建築のリスク | 川崎で不動産売却なら川崎不動産売却案内センター | ブログ

先日古いアパートが建っている土地をお持ちのお客様から、

ご相談を頂きました。

アパートを建て替えましょうと営業されていて、

建て替えた方がいいのか、それとも売却した方が良いのか、

悩んでいます。。。という内容でした。

某大手のハウスメーカーがそのお客様に提案をしている

建替え計画の資料を見せて頂きました。

その収支のシミュレーションを見て驚きました。

なんと家賃収入が新築1年目から30年目まで、

ずっと同じ数字が並んでいたのです。

同じアパートで新築時と築30年の時とで、

家賃が同じという事はまずあり得ません。

家賃の下落率や、空室による損失も考慮しなければいけません。

その計画のアパートは総戸数が少ないにも関わらず、

構造が重量鉄骨造で、3階建てなのにエレベーターまでついていました。

建築受注額を大きくするために、

オーバースペックな建物にしているとしか思えず、

過剰な設備によってランニングコストは割高になっています。

コストが割高なので、収入の方を無理くり良い数字にしないと、

つじつまが合わなかったのでしょう。

（収支がマイナスになるシミュレーションで

建替えをしてくれる方はいないと思いますので。）

今回のご相談に関しては、

建替えや売却含め、あらゆる選択肢の効果検証をする必要がありますし、

建て替えるにしてもそのエリアの市場動向を踏まえ、

プランニングをしなければいけません。

もちろん建替えたアパートを売却した場合の想定も必須です。

アパート建築の営業マンは、

アパート建築の受注を目的として提案をしますので、

それがイコールお客様にとっての最善の選択肢かというと、

必ずしもそうではありません。

アパート建築の決まり文句で、

「相続税の税金対策になりますよ」と言いますが、

相続税が節税できても、そもそもの資産を節税した分以上に減らしてしまっては、

本末転倒になってしまいます。

大事な決断をするためには、

あらゆる選択肢を様々な角度から検証して判断することをオススメ致します。