【増加している「相続不動産」問題】放置するリスクと賢い活用・売却の考え方 | 川崎で不動産売却なら川崎不動産売却案内センター | ブログ

■ 相続不動産が“管理しきれていない”時代

近年、全国的に「親から不動産を相続したものの、どう扱えばよいか分からない」という相談が急増しています。

総務省のデータによれば、全国の空家率は過去最高の13.8％。川崎市内でも多摩区や高津区など、昭和期に開発された住宅街では空家が顕著に増えています。

「固定資産税だけ払い続けている」

「建物が古くて誰も住まない」

「雑草が生い茂ってしまい近隣の迷惑になってしまっている」

こうした“持ち続けるだけの不動産”が、相続後の大きな悩みとなっています。

■ 相続登記の義務化で“名義放置”ができなくなる

2024年4月から、相続登記の申請が義務化されました。

これにより、相続人が不動産を取得した際には3年以内の登記申請が必須となり、怠ると過料（罰金）を科される可能性もあります。

従来は「名義は親のままで問題ない」とされてきた不動産も、今後は放置ができません。

さらに名義が整理されていない不動産は、売却・賃貸・建替えといった手続きが進められず、事実上“動かせない資産”となってしまいます。

相続人が複数いる場合は、誰がどの割合で権利を持つかを明確にする必要があります。

特に兄弟・親族間の合意形成が不十分なまま放置すると、のちに売却したくても全員の同意が得られず、時間もコストもかかる事態になりがちです。

実際に弊社にご相談を頂いている案件でも、このように売却したい意向とは裏腹に売却が進められず塩漬け状態の物件があります。

■ 「特定空家」指定と税金の増加リスク

空家をそのまま放置していると、固定資産税の負担が大きくなる可能性があります。

住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により、固定資産税が最大6分の1まで軽減されますが、

老朽化や管理不全により「特定空家」に指定されると、この優遇措置が外れます。

実際に川崎市内でも、老朽化が進んだ空家が行政から指導を受けるケースが増えています。

一度指定を受けると、撤去や修繕の費用が所有者負担となり、経済的ダメージはさらに大きくなります。

このような背景から、相続した不動産を「惰性的に保有する」よりも「活用・売却する」という選択を取る方がメリットが多い」ケースが多く、実際にそのようにアクションする人が増えているのです。

■ 再建築不可・借地・底地など、複雑な物件でも活路はある

川崎市の住宅街には、接道義務（幅員4m以上）を満たさず再建築ができない土地や、借地権・底地が混在する土地が数多く存在します。

こうした物件は一見「売れない」「価値がない」と思われがちですが、実は解決策があります。

再建築不可の場合：隣地との境界調整や43条許可申請により、再建築可能にできる場合があります。

借地・底地関係：地主と借地人が協力して共同売却する、または等価交換することで整理できます。

老朽アパートや空家：解体後に駐車場や資材置場として暫定利用する方法もあります。

「特殊な物件や難あり物件＝リスク」ではなく、再生余地のある資産として活用していくことが、これからの時代の不動産プレイヤーに求められるスキルです。

■ 売却か？活用か？──判断の軸は“目的”にある

不動産の出口戦略を考える際、もっとも大切なのは「何のためにそのアクションを選択するのか」を明確にすることです。

相続税対策のためなのか、管理負担を減らしたいのか、現金化して次の投資に回したいのか。

目的が定まると、売却すべきか・活用すべきかの判断基準も明確になります。

売却のメリット：税負担・管理コストの軽減、相続トラブルの解消、資金の流動化。

活用のメリット：安定収益の確保、地域価値の維持、再開発時の資産価値向上。 最近では、空家をリノベーションして貸し出す「地域貢献型賃貸」や、アトリエ・シェアスペースとして運用する例も見られます。

川崎市のように再開発が進む地域では、保有しながら価値を育てる戦略も十分に現実的です。

■ 「街単位」で考える不動産活用へ

不動産活用は、いまや一軒単位ではなく「街単位の視点（タウンマネジメント）」が求められる時代です。

空家を一つずつ解消していくことももちろん大切ですが、地域全体で用途転換や共同再生という視点も踏まえることが、長期的には街の魅力や地価を高めます。

例えば、

商店街の空き店舗をリノベーションして地域カフェに再生

空家を高齢者住宅や子育て支援施設に転用

古家付き土地を隣地と統合し、戸建て分譲や共同住宅に再開発

これらは単なる不動産取引ではなく、「地域価値を高めるプロジェクト」です。 収益だけでなく「社会的リターン」を生み出すことが、これからの不動産活用の本質だと言えるでしょう。

■ 川崎市で不動産を所有する方へ

相続・空家・借地・底地──どの課題も共通しているのは、早めの判断がすべてを有利にするという点です。

登記や権利関係を整理し、専門家に相談することで、将来の選択肢は大きく広がります。

株式会社FUTATABIでは、 不動産の調査・査定、相続登記や権利整理のサポート、 再建築不可・底地・借地の活用提案、 売却と活用の比較シミュレーション、といった総合的なサポートを行っています。

「相続した実家をどうすべきか」

「古い土地をどう活かせるか」

一見面倒で難がありそうな事でも、プロと一緒に取り組むことで、不動産は「動かない資産」から再び息を吹き返す資産へと変わります。