「借地権付き不動産の相続」放置すると損をする？ 知っておきたい整理のポイント | 川崎で不動産売却なら川崎不動産売却案内センター | ブログ

昭和期に整備された住宅地を中心に

「借地権付き建物」や「底地と借地人が混在するエリア」が多く存在します。

そのため相続の場面で借地権が絡んだトラブルが増えており、

「土地は他人のものだから相続しても意味がないのでは？」

「借地権は売れるの？」

「更新料や名義変更料はどうなる？」など、

不安や疑問を抱えるご家族が少なくありません。

借地権は“土地を借りて建物を所有する権利”であり、

川崎市の住宅地では非常に一般的な形態です。

しかし相続の際に注意しないと、思わぬトラブルやコストが発生します。

特に、地主との関係性が希薄になっている場合や、契約書が古いままのケースは要注意です。

■ 借地権の相続で「最初に確認すべきこと」

借地権付き不動産を相続したら、まず以下の点を整理する必要があります。

契約期間は残っているか？ 　

更新時期が近い場合、更新料負担が発生する可能性があります。

名義変更料は必要か？ 　

借地権の相続には通常、名義変更料は不要ですが、地主との協議で発生することもあります。

借地契約書が現行の法令に適合しているか？ 　

古い契約書では権利内容が曖昧で、トラブルにつながりやすい点に注意が必要です。

土地の評価額は適切か？ 　

相続税評価では、借地権割合・底地権割合が重要になります。

地域によって借地権割合が異なるため、正確な調査が欠かせません。

■ 相続後に放置し続けると何が起きるか？

借地権を相続した後、何もせず放置していると以下のリスクが高まります。

更新時にまとまった費用が発生しやすい

建物が老朽化し、修繕コストが増大する

再建築不可の場合、建替えの許可問題で時間がかかる

底地側の相続が発生し、交渉相手が変わり話が複雑化する 将来売却したいと思ったとき、条件が悪化する

老朽アパートや古家が借地上に建っているケースが多く、建物の劣化スピードも早いため、早期の判断が重要となります。

■ 借地権は「売れない」は誤解。むしろ“動かし方”が重要

借地権は売れないと思われがちですが、

実際には以下のような方法で活用できます。

借地権を第三者に売却する

借地権と底地を“共同で”売却する（共同売却方式）

底地を地主から買い取り、所有権化する

借地関係を整理し、建替え可能な状態にする

川崎市内においては中原区・高津区・多摩区は住宅需要が高く、

借地権付き建物でも市場性があります。

共同売却の場合は、借地人・地主双方にメリットが生まれやすく、まずは可能性を模索したい選択肢です。

■ 再建築不可 × 借地権の場合は専門家の力が必須

借地権の上に再建築不可の建物が乗っているケースでは、次の点を慎重に見極める必要があります。

接道義務の調整（43条但し書き許可の可能性）

私道持分の確認

建替えを許可するかどうかの地主判断

解体費用の負担区分

これらは個別の事情が重なるため、一般の不動産会社では対応が難しいこともあります。

川崎市は古い街区に再建築不可物件が多く、借地と組み合わさることで“複合問題”となるケースが多いのが実情です。

借地権の相続は「早めの整理」が価値を守ります。

借地権は複雑な権利に見えますが、適切に整理すれば十分に価値ある資産です。

逆に、相続後に放置してしまうと、更新・老朽化・建替え制限など、後から大きな負担がのしかかります。

借地権付き不動産を相続した場合は、

①契約内容の確認

②地主との関係整理

③建物の現況診断

④売却・活用の方向性決定

の4ステップで動くのが最も効率的です。

株式会社FUTATABIでは、 借地権・底地の調査 相続登記の相談 再建築不可の調整 売却・共同売却の実務サポート など、物件事情やお客様のご事情に沿ったご提案をしています。