再建築ができない物件　諦める前に知っておくこと | 川崎で不動産売却なら川崎不動産売却案内センター | ブログ

■ 都市部に広がる再建築不可物件が点在するエリア

東京、神奈川を中心とする現在の都市部は、

昭和40～50年代に形成された住宅地が多くあります。

当時の建築基準法が現在より緩やかだったこともあり、

接道義務を満たしていないことによる再建築不可物件が数多く存在します。

多摩区や高津区の一部では、幅2～3mの細い私道や通路に面した住宅が多で、「建替えをしたくても再建築できない」「解体後は更地のまま動かせない」といったケースがしばしばあります。

特に相続によって引き継がれた古家の場合、所有者自身が建築制限の存在を知らないケースも少なくありません。

■ 再建築不可物件が抱える三つの課題

①建替えができない

建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接していないと再建築ができません。

これを満たさない土地は「再建築不可」とされ、建物を建てることができなくなります。

②金融機関の融資が難しい

再建築不可物件は担保価値が低く、銀行からの住宅ローンが難航するため、買い手が見つかりにくいという難点があります。

③売却価格が下がりやすい 　

上記の要素もあり、再建築不可というだけで、一般的な土地価格よりも時価が下がります。 

一見、再建築不可は「詰み」状態に思えますが、

実は条件次第で活用の道が開ける場合もあります。

行政との調整や近隣との協力によって再生に成功した事例も少なくありません。

たとえば、 隣地とセットバック（敷地後退）協議を行い、接道条件を満たす私道の持分を取得し、道路位置指定を取る方法や、 法第43条但し書きの許可（特定行政庁の判断）というものを取得し再建築する、という方法が挙げられます。

これらは一見ハードルが高いように見えますが、建築士や測量士などの専門家とも連携することにより可能性を模索できます。

そして、売却という選択肢も十分にありえます。

再建築不可でも、買取専門業者や再生を得意とする不動産会社に売却することで、一定の価格で現金化できる可能性があります。

適切な方向で売却を進める事が大切です。